전세 계약, 실수 없이 안전하게 마무리하는 체크리스트

“그땐 몰랐죠. 그냥 계약만 하면 끝나는 줄 알았거든요.”
많은 세입자들이 계약 후 문제를 겪고 나서야 뒤늦게 후회합니다. 하지만 전세계약은 확인만 잘하면 충분히 안전하게 진행할 수 있습니다.

실수 1. 등기부등본을 확인하지 않았다

계약하려는 집의 등기부등본을 떼보지 않고 임대인의 말만 믿고 계약하는 경우, 소유자가 다른 사람이거나 근저당이 많은 위험한 집일 수 있습니다.

등기부등본을 통해 실제 소유자, 근저당 설정 여부, 가압류 등의 법적 분쟁 여부를 꼭 확인하세요.

 

 

 

 

실수 2. 전세가율이 높은데도 계약했다

전세가율이 80%를 넘는 집은 ‘깡통전세’로 이어질 수 있습니다. 집이 경매에 넘어갈 경우, 보증금을 우선 돌려받기 어려울 수 있기 때문입니다.

계약 전, 전세보증금과 근저당을 합산해 매매가를 넘지 않는지 반드시 확인하세요.

 

 

 

 

실수 3. 전입신고와 확정일자를 늦췄다

입주만 하고 확정일자를 미루면 보증금을 법적으로 보호받지 못할 수 있습니다. 두 절차는 입주 당일 함께 해야 ‘우선변제권’과 ‘대항력’을 확보할 수 있습니다.

 

 

 

 

실수 4. 특약사항 없이 구두로만 약속했다

‘이건 나중에 말로 해결하면 되겠지’라는 생각은 위험합니다. 전세 계약에서 특약사항은 보증금 보호에 매우 중요한 역할을 합니다.

‘추가 근저당 금지’, ‘보증보험 미가입 시 계약 해지 가능’, ‘관리비 분담’ 등의 내용은 반드시 계약서에 서면으로 기재해야 법적 효력을 가집니다.

 

 

 

 

실수 5. 보증보험 가입 여부를 확인하지 않았다

임대인이 보증보험 가입 대상인지도 모르고 계약하면, 문제가 생겼을 때 보증금을 돌려받기 어렵습니다. 가입 가능 여부는 미리 조회할 수 있으며, 고위험 주택은 필수로 가입하는 것이 좋습니다.

 

 

 

 

한눈에 보는 전세 계약 실수 예방표

자주 하는 실수	문제점	예방 방법
등기부등본 미확인	임대인과 소유자 불일치 위험	소유권, 근저당 확인 필수
전세가율 무시	깡통전세, 보증금 회수 불가	전세보증금 + 채권액 < 매매가 확인
확정일자 지연	우선변제권 발생 안 함	전입신고 + 확정일자 동시 진행
구두약속만 존재	분쟁 발생 시 불리	특약사항은 반드시 서면 기재
보증보험 미확인	위험 주택 보증금 손실 가능	사전 조회 및 가입 필수

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 등기부등본은 어디서 발급하나요?
대법원 인터넷등기소, 정부24 등에서 가능합니다. 소액의 수수료가 발생할 수 있습니다.

Q2. 보증보험은 모든 전세에 가입 가능한가요?
조건에 따라 제한이 있을 수 있습니다. 주택 유형, 보증금 액수, 임대인 신용도 등을 고려해 사전 조회가 필요합니다.

Q3. 계약 당일 특약을 나중에 추가해도 되나요?
가능하지만 계약 전 반드시 포함시키는 것이 가장 안전합니다. 계약 후 변경은 분쟁 소지가 큽니다.