고속터미널 재개발 진행상황, 지금 어디까지 왔나
고속터미널 재개발 진행상황, 지금 어디까지 왔나
이 사업은 14만 6,260.4㎡ 부지에서 경부·영동·호남선 고속버스터미널을 지하로 통합하고, 지상부에 업무·판매·숙박·문화·주거가 결합된 입체복합개발을 짓는 계획입니다. 6·3 지방선거에서 이 사업을 공약한 오세훈 시장이 연임에 성공하면서 추진에 탄력이 붙을 것으로 전망됩니다. 다만 착공과 준공 시점, 확정 공공기여 금액은 사전협상 결과에 따라 정해집니다.
지금 어느 단계까지 왔을까
서울시는 2025년 9월 이 부지를 사전협상 대상지로 선정했고, 11월 26일 민간사업자가 제안한 개발계획안을 두고 본격적인 사전협상에 들어간다고 발표했습니다. 서울시와 신세계센트럴시티는 올해 안에 사전협상을 마치는 것을 목표로 실무 협의를 이어가고 있으며, 현재까지 협상이 타결됐다는 발표는 확인되지 않습니다.
토지 소유자는 신세계센트럴과 서울고속버스터미널㈜이고, 신세계센트럴은 서울고속버스터미널㈜ 지분 70.49%를 가진 대주주로 위임을 받아 협상에 참여하고 있습니다. 천일고속이 16.67%, 동양고속이 0.17%의 지분을 갖고 있습니다.
· 2025년 9월: 사전협상 대상지 선정
· 2025년 11월 26일: 서울시 발표·착수
· 2026년 6월 3일: 지방선거, 오세훈 연임
· 올해 안: 사전협상 마무리 목표
· 이후: 도시관리계획 입안·인허가
사전협상 단계는 무엇을 뜻할까
사전협상은 5,000㎡ 이상 대규모 부지를 민간이 개발할 때 서울시가 용도지역을 높여주는 대신, 개발이익을 현금이나 현물 공공기여로 어느 정도 돌려받을지 사업자와 미리 조율하는 제도입니다. 협상으로 마련된 개발계획안은 이후 민간사업자가 도시관리계획 변경 입안과 건축 인허가 신청을 거쳐야 최종 확정됩니다.
따라서 지금의 60층, 공공기여 금액, 면적 구성은 모두 협상 중인 계획안 기준입니다. 협상이 끝나기 전까지는 내용이 바뀔 수 있고, 사업이 확정된 단계로 읽으면 안 됩니다.
개발 계획안에는 무엇이 담겼나
1976년 준공된 노후 터미널을 지하로 통합하고 현대화하며, 공공기여를 활용해 고속버스 지하직결차로를 새로 만들어 지상 버스 교통량을 줄이는 것이 핵심입니다. 지상부는 최고 높이 60층 이상으로 계획됐고, 보도에 따르면 면적 비율은 업무시설 35%, 상업시설 28%, 주거시설 16%, 숙박 8.5%, 터미널 8%, 문화시설 5%입니다. 터미널에서 한강까지 이어지는 입체 보행교도 포함돼 있습니다.
| 구분 | 현재 | 개발 계획안 |
|---|---|---|
| 터미널 위치 | 지상(1976년 준공) | 지하 통합·현대화 |
| 부지 활용 | 절반 이상이 버스 주차 공간 | 업무·상업·주거 등 복합 |
| 버스 교통 | 지상 진출입, 체증·소음 | 지하직결차로 신설 |
| 한강 접근 | 보행 단절 | 입체 보행교 구상 |
서울시 관계자는 공사 기간에 임시 터미널을 마련해 시민이 고속버스를 이용하지 못하는 불편은 없도록 하겠다고 설명했습니다.
올해 협상의 쟁점은 무엇일까
올해 사전협상의 쟁점은 임시 고속버스 터미널의 위치와 규모, 버스 차고지인 박차장의 규모, 도로 신설 같은 교통 개선방안입니다. 고속터미널 인근은 이미 정체가 심해서 어떤 방식으로 임시 터미널과 도로를 배치하느냐가 협상의 핵심으로 꼽힙니다.
서울시와 신세계는 고속터미널 남측 반포대로~잠원로 약 650m의 복개된 반포천을 복원하는 방안도 여러 안 중 하나로 검토하고 있습니다. 서울시 관계자는 논의 초기 단계라 방향이 정해지지 않았다고 밝혔고, 복개 시설을 걷어내면 교통난이 커질 수 있다는 의견도 있습니다.
· 임시 터미널의 위치와 규모
· 버스 차고지(박차장) 규모
· 도로 신설 등 교통 개선안
· 반포천 복원 여부(초기 논의)
· 공공기여 금액과 준공 시점
공공기여 2조 원은 어디에 쓸까
서울시는 이 사업으로 1조 9,829억원의 공공기여를 확보할 계획이어서 흔히 2조 원 안팎으로 불립니다. 민간사업자는 공공기여를 활용해 고속버스 지하직결차로를 만들고 주변 연결도로를 입체화·지하화하며 한강 연계 보행 인프라를 구축하겠다고 제안했습니다. 반포천 복원이 확정되면 사업비도 이 공공기여로 마련될 예정입니다.
이 금액도 협상 중인 수치로, 서울시가 요구하는 광역 교통개선대책과 지역 필요시설 규모에 따라 달라질 수 있습니다.
착공까지 남은 절차는 무엇
사전협상이 끝나면 민간사업자가 도시관리계획 변경 입안을 신청하고 건축 인허가를 신청하는 절차를 밟아 개발계획이 최종 확정됩니다. 구체적인 개발 계획, 공공기여 금액, 준공 시점은 사전협상을 거쳐 정해지므로 착공이나 완공 목표 시점은 아직 공식 확정되지 않았습니다. 임시 터미널 조성과 이전 일정도 협상 결과에 따라 달라집니다.
천일고속 같은 관련주는 어떨까
천일고속(000650)과 동양고속(084670)은 서울고속버스터미널㈜ 지분을 보유한 상장사로, 재개발 보도가 나올 때마다 주가가 크게 움직였습니다. 천일고속은 2025년 11월 연속 상한가를 기록하다 투자경고종목으로 지정되고 거래가 정지됐으며, 12월에는 급락했고, 2026년 6월 지방선거 직후에도 급등했습니다. 두 회사는 본업 실적이 부진하고 적자와 높은 부채비율 같은 경영 리스크가 공존한다는 보도도 있습니다.
· 사전협상을 사업 확정으로 읽을 때
· 60층·2조 원을 확정 수치로 볼 때
· 지분 가치와 주가를 같게 볼 때
· 상한가 뒤 거래정지 위험을 놓칠 때
※ 이 글은 서울시 발표와 언론 보도(2025년 11월~2026년 9월)를 바탕으로 작성했으며 투자 권유가 아닙니다. 개발 계획안, 공공기여 금액, 이후 일정은 사전협상 결과에 따라 달라질 수 있고, 최신 발표는 내 손안에 서울(mediahub.seoul.go.kr)에서, 상장사 공시는 금융감독원 전자공시시스템(dart.fss.or.kr)에서 조회할 수 있습니다. 투자 판단과 그 결과는 본인에게 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 고속터미널 재개발은 확정된 건가요?
A. 아직 확정 단계가 아닙니다. 2025년 9월 사전협상 대상지로 선정돼 서울시와 사업자가 협상 중이며, 올해 안에 협상을 마치는 것을 목표로 하고 있습니다. 협상 이후에도 도시관리계획 변경 입안과 건축 인허가가 남아 있어 개발 내용이 조정될 수 있습니다.
Q. 기존 고속버스터미널은 없어지나요?
A. 없어지는 것이 아니라 지하로 통합·현대화하는 계획입니다. 경부·영동·호남선 터미널을 지하로 옮기고 지상부는 복합개발로 전환하며, 공사 기간에는 임시 터미널을 마련한다는 것이 서울시 설명입니다. 임시 터미널의 위치와 규모는 협상 쟁점이어서 아직 정해지지 않았습니다.
Q. 공공기여 2조 원은 어디에 쓰이나요?
A. 서울시가 확보하려는 공공기여는 1조 9,829억원이며, 민간 제안에는 고속버스 지하직결차로 신설, 주변 도로의 입체화·지하화, 한강 연계 입체 보행교 등이 담겨 있습니다. 반포천 복원도 검토 중이고 그 사업비는 공공기여로 마련될 예정이지만, 금액과 사용처는 협상 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
Q. 착공과 준공은 언제인가요?
A. 아직 공식 확정된 시점이 없습니다. 서울시와 신세계센트럴시티는 올해 안에 개발 계획안을 구체화하고 도시관리계획 변경 입안, 건축 인허가 신청을 거칠 계획이며, 준공 시점은 사전협상을 거쳐 확정됩니다.